政府造就「地產霸權」

hkcarnby

社會和經濟持續不公，有政府為後盾的精英階層，利用不公平的土地和房屋政策，加上香港缺乏競爭法，損害市民大眾的利益，這種不公平現象現已深深植根於社會結構之中。《地產霸權》這本書的宗旨，就是剖析這種現象，追本窮源。


高地價政策病毒

過去數年，既得利益者令樓市泡沫再度膨脹，造成生活成本高昂的環境，打擊民生，經濟上的公平競爭環境不再。土地的壟斷，行業及經濟集中，引發排擠效應，導致就業和創業機會不斷減少，不但造成民怨沸騰，而且更激怒「八十後」的一代，包括向來沉默又逆來順受的年輕中產專業人士。

困擾着香港社會的長期隱疾中，樓價如脫韁野馬般不受控制，只不過是其中一種症狀罷了。其他較明顯的症狀有：儘管2009年香港人均本地生產總值與瑞士一樣，接近43000美元，但香港的堅尼系數高達43.4，緊次於中非共和國的43.6，而高於中國內地的41.5。香港是居住成本第三高的亞洲城市，也是置業成本第四高的國際都會（每平方呎10709元，高於東京）。香港零售商舖租金之高昂，亦在全球排名第二。這種疾病，名為「高地價政策」，病毒已侵入土地制度和地產市場結構之中。

2009年，有123萬名香港人生活在貧困線以下，相當於兩成人口，2002年時為18%。此外，約10萬人居住在環境惡劣的籠屋。反觀李嘉誠、郭氏兄弟及李兆基登上《福布斯富豪榜》，躋身全球50大富豪之列，資產淨值分別為1260億元、820億元及700億元。與2003年的資產淨值比較，他們的財富分別增長了107%、59%及142%。在過去六年，香港中層經理和專業僱員的薪金指數只上升8.4%。大家很容易便能推斷出，勢力雄厚的地產商與普羅市民之間由來已久的分歧，正不斷加深，看來沒完沒了。

在曾蔭權的管治下，根深蒂固的社會不平等及不公平現象不斷惡化。政府措施不得民心，加上麻木不仁、遲疑不決、半途而廢的作風，社會只得繼續掙扎，卻又無能為力，成為總理溫家寶所指的「深層次矛盾」。

坐視不理 樓宇供不應求

說曾蔭權政府麻木不仁，大家會立刻想起兩件事情：在過去數年，樓市飆升，政府一直冥頑不靈，拒絕恢復定期公開土地拍賣，在2002至2003年暫停公開拍賣土地後，自2004年起政府以勾地表制度取代公開土地拍賣。此外，儘管公眾抗議樓價過高，但政府一直拒絕復建居屋。

據《華爾街日報》報道，香港新屋銷售的買家中四成屬內地人，這源於中國政府於2008年11月推行4萬億人民幣的刺激經濟方案，造成資金泛濫。毫無疑問，從內地湧港的資金，推高了樓價，部分原因是香港的移民政策，移民申請人要符合條件，投資地產是選擇之一，而絕大部分移民申請人都來自內地。澳洲政府也曾遇過類似問題，現已限制外國投資住宅物業，反觀香港政府仍然束手無策。

在這個背景下，另一次大泡沫極可能會形成，可是政府寧願坐視不理。截至目前，政府近年只曾拍賣兩幅地皮，儘管房屋供不應求已證據確鑿，但政府仍未決定是否恢復定期的土地拍賣（在前任房屋及規劃地政局局長孫明揚的「救市九招」實施前，定期土地拍賣是正常的做法）。過去五年，平均每年的樓宇單位吸納量，一直超過每年新單位供應的淨增長。空置率由2003年的6.8%下跌至2009年的4.3%。2009年第一至第四季，住宅租金水平上漲了15.4%，到2010年，這急劇的漲幅有望繼續。2008年的落成住宅單位數目下降16.1%至八千八百個單位，是20年來首次低於一萬個單位。

行政會議召集人梁振英於2010年4月23日在《明報》發表了一篇文章，筆者深表贊同，他指政府有公共責任向有需要人士提供可負擔房屋。此舉既可以促進社會安定，也能帶給市民安全感，培養他們的歸屬感，同時恢復興建居屋並不違反市場經濟的理念。

勾地表制度 造就天價樓

在前港督彭定康的支持下，當時的房屋司黃星華編製了1997年《諮詢文件》，其精神可追溯至1976年的麥理浩政府首次推出居屋計劃，目的是幫助所有家庭購置合適和可負擔的房屋，同時鼓勵市民自置居所。該份《諮詢文件》提出用科學和定量模型，來準確地判斷長期的房屋需求，使政府可及時提供足夠的土地供應。麥理浩政府亦支持實施資助房屋計劃，以幫助中至低收入人士自置居所，以及在有需要時，以適當的措施打擊地產市場的投機活動。

可惜，這些合理的目標於2002年被「孫九招」一筆抹煞。根據該「九招」，政府故意在市況低迷時削減土地供應，不但剝奪了小地產商購買較廉價土地的機會，也奪去了令市場競爭更健康發展的希望。削減土地供應以振興疲弱的地產市場，一直是政府維護高地價政策的武器。事實證明，高地價政策弊多於利。根據「孫九招」，勾地表制度取代定期的公開土地拍賣，變相把控制權拱手讓給龍頭地產商，它們可藉此控制樓宇供應的時機、地皮的選擇及最低價格。無限期擱置興建居屋，迫使一些低至中收入買家轉至由少數大地產商主導的私人住宅市場。這除了令此批買家的購買力會過度透支，在市場衰退時苦不堪言之外，也剝奪了另一批市民購買可負擔房屋的機會。

目前，私樓向市民開天殺價，但政府顯然坐視不理，不願復建居屋，幫助市民自置居所。即使立法會於2009年11月通過不具約束力的動議，促請政府恢復該計劃，但迄今政府唯一的反應，就是曾蔭權承諾就此事進行公眾諮詢。

房屋協會最近推售「夾心階層住屋計劃」餘下約八百個單位，以緩解社會對可負擔房屋的渴求。房協接獲逾三萬份申請，超額認購四十倍。一般而言，希望購買這些價格折讓單位的申請者，都是中等收入人士，其收入超過居屋設定的上限，但負擔不起購買私人樓宇。這些價格折讓的單位須受到五年轉售的限制，但仍獲得熱烈反應，正正說明市民對可負擔房屋有龐大需求。

樓市降溫措施 軟弱無力

曾蔭權政府的管治除了麻木不仁，還有遲疑不決、半途而廢的問題。這方面最恰當的例子莫過於近期的樓市降溫措施。

這些降溫措施乃針對地產商視規則如無物及不道德的銷售手法，但大部分只不過是地產商涉及大額代價的公平房屋買賣交易的正常合約責任而已，只是它們一直以來都專橫地置之不理。地產商不道德、欺詐的手法，層出不窮，例如隱瞞價目表等重要資訊，待最後一刻才提供，也有在售樓說明書上發放誤導訊息、虛報單位實用率、選擇性公布鬼祟的內部銷售來操縱價格、利用小量銷售在短時間內抬高價格、地產代理向客戶使用施壓手段等，在近年都司空見慣。直至最近，政府仍然坐視不理。

然而，所謂的降溫措施卻極為軟弱無力。這些急就章的策略究竟能否有效打擊投機活動和平伏泡沫充斥的市場，實在令人懷疑，更遑論能否壓抑權力過大的地產商了。這些措施如同沒有法律約束力、站不住腳的指引，既不足夠，也來得太遲。

以目前的土地和房屋政策來看，惡法之首莫過於「孫九招」。「孫九招」倒行逆施，扭曲了負責任政府在這方面應有的傳統崇高目標。曾蔭權政府受制於大地產商，既沒有膽量也沒有智慧去否決「孫九招」，撥亂反正，恢復1998年《長遠房屋策略白皮書》內實用、對社會有益的土地和房屋政策。

此外，政府推行「孫九招」，聲稱的理據是不想干預地產市場，這根本是一場騙局。作為港鐵最大的單一股東，政府在過去十年從港鐵收取逾200億元的股息，一半來自物業發展盈利，因為港鐵兩大核心業務之一就是物業發展。政府一直是土地及物業市場中重要的一員，日後也會繼續如此。

註：本文節錄自《地產霸權》一書之前言，作者潘慧嫻曾任新鴻基地產集團創辦人郭得勝的私人助理達八年，其後加入嘉里建設，負責土地及物業的估價與收購。藉其從事地產發展業的專業經驗，配合詳盡的資料及數據，《地產霸權》深入剖析香港地產業的運作與結構，縷述樓宇供應數十年來如何由數大地產財團壟斷。

杏仁茶

看看還不錯啦
只是一般市井小民還是努力賺錢比較實在..
富屋法拍屋 發表於 10-9-18 10:28 PM

    富屋老大      您可以節制一下洗版型為嗎!!!令我生氣耶