[轉貼]大學社區學生宿舍房地產投資心得

綠茶妹

96年退休後，到附近南部一所國立大學，選修一些碩士課程，在和一些師生互動下看到學生宿舍供不應求的狀況，開啟個人一條退休投資管理的道路。

96至98年間，利用房地產低迷，先後購買數間中古屋改建之學生宿舍，目前有30個套房滿租中，98年旁另新購正裝修一棟15間套房中。

投資報酬率約年利率8%（不含房屋設備折舊或房地產增值或貶值）
資金來源：一半自有，一半抵押貸款。

從投資中學習的市場觀察：
南部中古房地產最低價在97年10月，當月我成交一戶，我以最不可能的低價買得一間10間套房滿租中之宿舍（約是最高價的68%）連房仲業務都不相信能成交，最後瞭解是因為對方有資金需求而急著出售所致（就是股票融資攤平所致），98年3月後因股市大漲，雖然中古市場連帶上漲，但仍然是購屋好時機，因為在最低迷的時機，好的標的物，賣方不會推出（因為買方都從6折起出價），反而在最近一些好標的，因為賣方認為市場活絡而推出。譬如5月初看到大學正對面一個好標的推出，當天就有5組人預約看屋，第一個付斡旋金出價9折，屋主拒談，第二個立即按賣方價成交，筆者排在第4順位，連談判的機會都沒有。

雖然從房仲業者口中知道中古房屋市場已回春，但是新屋市場仍然是低迷。
只因政府低利貸款政策，造成建商能苦撐，新屋市場無法真正落底。

投資學習的心得：
一、 國立大學社區，學生宿舍永遠是投資好標的，但投入者眾多，必需好標的才值得投資（離學校近、套房、乾淨、設備齊全、房租低廉），沒有暴利，必須以時間換取利潤，寧可低價出租，不能有長期未出租。
二、 房東必須學習基本水電、油漆、網路維修技巧，自己維修、保障利潤。
三、 關心房客，博感情，服務周到（半夜房客忘記帶鑰匙，都必須去幫忙開門），建立口碑，學長報學弟，客源不斷。
四、 消防安全，超高級的加強，以防意外，也加強房客信心。
五、 規模越大，國稅局會課稅，必須列入考量成本。
六、 從小規模做起，學習經驗，筆者最初從一間小公寓隔成4房，為入門門票學起。
七、 與信用良好房仲業者建立互動，會有捷足先登的機會。
看到股票市場波動，散戶任人宰割，筆者亦曾經是受害者，所以野人獻曝心情，讓一些散戶，找到另一條投資道路。

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回覆一：所指的是台南市成功大學。
成大在台南市東區，是台南市房地產只漲不跌的地方。而且校園所限制，無法增加宿舍。
投資大學社區，不能找私立學校，因為私立大學將來有面臨關門或學生招生不足的未來。
另外私立大學有的會與民爭利，在校園內蓋大量宿舍，都是長期隱憂。

原文：
http://www.wearn.com/bbs/topic.asp?topic_id=148695&forum_id=5286&cat_id=19

綠茶妹

我覺得台南有2個區域不錯，
成大附近和文化中心附近。
都在東區。

南台、奇美附近的房子很多，
房價應該是不貴吧。
我有個同事3年前在大橋買一間屋齡8年的大樓，
總坪數約33坪，有車位。
成交價才130萬。
真是超級便宜的。

綠茶妹

4# chhars

台南市的圖書館很多個，
文化中心應該只有一個，
崇明路、中華東路上。
附近是不錯的文教區，
生活機能也很好。