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看屋記--睿海店面

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發表於 12-8-28 22:09 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最後由 綠茶妹 於 12-8-28 22:12 編輯

自從我們搬到新房子之後,
過著舒適的生活,但是說實在的,
這麼大的房子很舒服,卻不會生錢,隨時間拉長會漸漸變舊。

經歷了賣掉舊房子的經驗,
讓我感覺園區附近的三房變現性極佳。
我曾問過仲介,什麼樣的房子不好賣?
他說屋況不佳的房子不好賣。
還有,坪數太大的房子也不好賣,
例如在新竹,100坪以上的房子不好賣。

所以我們的想法,可以再投資三房,
或是換一間店面。
擁有店面一直是我們的夢想,所以我們開始了看店面之旅。

噹噹噹~~~下面就是第一站,睿海店面。

睿海.jpg

睿海社區三面(還是四面?)臨路,建美路、建功一路和公道五路。
我先看的是上面建美路的店面。
資料如下:
開價2988,樓高地上1~4樓半,地下1樓是車庫,
地下1樓的車庫外有鐵捲門,與睿海社區的其他大樓居民同一個進出車道。
臨建美路。
地下1樓最多可以停3台車,不過面寬很小,不能併排進出。
店面寬5米,主建物坪數78坪多。無電梯。

昌益近幾年蓋的房子都是這樣子,店面在最前面一排(假透天),
面寬和單層面積都非常小。
優點是地下室有車道。
如果要做生意搬貨,或是樓上住人進出都相當方便。


以前沒看過昌益的店面。
我知道很多社區的店面只有單一出口,不能從店面的後門進到大樓中庭。
也沒有地下室,地下停車場的車位要另外買。

我看完是感覺價格還算有親和力,
2988打個85折好了,
2540左右,空間滿大的。
如果屋主住那邊,還可以享受社區的公設,睿海的公設滿不錯的。

不過,這間的最大缺點是不熱鬧
做生意做不起來。
面寬5米我也覺得怪怪的,我覺得它比我家客廳的寬還要小。
我家客廳實測牆面到牆面是433公分。
下次應該帶捲尺去量量看。

===========我是分隔線=============================

後來仲介小姐又帶我們去看另一間也是睿海的店面,
這間資料如下:
開價3988,樓高地上1~4樓半,地下2樓是車庫,地下1樓是夾層,
地下1樓最多可以停3台車。
臨建功一路。
店面寬5.5米,主建物坪數101坪,加上夾層的面積是120坪。有電梯。
帶租約,每個月6.6萬,租約還有3年。

這間的條件就優多了,建功一路比較多商家。有電梯上下樓方便。
不過它的租約太差了,如果3988*0.85買到,
那麼報酬率=(6.6*12)/(3988*0.85)=2.3%。
因為這個店面就是仲介公司本身,
要是夠便宜的話,仲介公司會自己買下來,
顯示它沒什麼投資價值。
而且還要被這個便宜的租約綁起來,非常的不優。
不過面積很大。

令我感覺到新鮮的是,夾層出現在地下1樓,非常特別的隔局。
它們B1是做成大會議室,空間很大。

==============還是分隔線=================

最後要請教一下版上的專家,
請問1樓挑高店面,例如挑高7米自己隔夾層,有沒有什麼問題?
關新路上的月影店面就是這樣子的物件,
權狀上只有主建物30坪,但是做完夾層後就變成60坪超大,
而且它的面寬超寬,至少有6米。
光是看面寬也覺得很優。而且我覺得它的地點滿明顯的,
去日光公園散步散完順便買買東西。
但要是不算夾層就只有30坪,價格也是3千多萬。


如果和小面寬、5層樓,主建物80坪的店面比起來,
(如:光復路上有昌益蓋的店面,和我上面介紹的睿海非常類似。
成交價也是3千多萬)
你會選哪一種?


最近在賣1坪100萬的世界島店面,挑高10米,
號稱可以加隔2層夾層,50坪立馬變成150萬。面寬9米多。
但是真的有人做2層夾層的嗎?
版上有沒有高手回答一下店面夾層的問題?謝謝!



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Milton + 2 很棒的文章,感恩!
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發表於 12-8-28 22:19 | 顯示全部樓層
沒研究過店面 不過非常感謝綠茶妹一系列的文章
以下請繼續..
發表於 12-8-28 22:34 | 顯示全部樓層
這好像是可以直往交流道的那條馬路旁邊對吧??
對面好像有國泰世華銀行(郵局也在附近)
如果是那邊的房子
面寬是很小
可是地點算不錯
但是有退縮
如果不是因為地點好,有退縮的店面通常都比較難做生意
地點好是沒差啦XD

面寬小小的
餐飲類會聚人這類的比較難進駐
通常都是文百為多

 樓主| 發表於 12-8-28 22:44 | 顯示全部樓層
Cstrategy 發表於 12-8-28 22:34
這好像是可以直往交流道的那條馬路旁邊對吧??
對面好像有國泰世華銀行(郵局也在附近)
如果是那邊的房子

嗯  是啊
正光復路上,北歐丹麥的店面。(如下圖)

丹麥.jpg

就在你說的國泰世華的對面,
現在漸漸熱鬧起來,雖然還有空的,但是開店率大概有三分之二,
月租金8~10萬。(一整棟,至少有78坪)
面寬只有4.5米。

它是退縮的,不過因為整排都退縮好像也還好。
另外我說的有夾層的月影店面在關新路上。
雖然它退縮更多,但是面寬很大,比北歐一堆店面相比,我覺得辨別率比較高。
缺點是只有1樓,2樓是夾層。
月影.png


發表於 12-8-28 22:56 | 顯示全部樓層
這公關小姐最近很偷懶。都沒在做公關,專門在賺大錢。買空賣空。
 樓主| 發表於 12-8-28 23:08 | 顯示全部樓層
Cstrategy 發表於 12-8-28 22:57
樓店能搞的變化是比較少
這個售價的表面投報如果只有2.3
那在帶入預期的價值進去

對,仲介也是說3%

以3%算一算喔...8萬的租金,房價要低於3200萬。
可是我怎麼看北歐丹麥和關新路上的其他店面,
都高於3200萬。
(租金大多為8萬)

4%在園區附近有點難。

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禾佳 + 2 誰算的到,誰就能拿去吞!!

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發表於 12-8-28 23:19 | 顯示全部樓層
綠茶妹 發表於 12-8-28 22:44
嗯  是啊
正光復路上,北歐丹麥的店面。(如下圖)

之前公司在那
天天經過那裡

店面一間一間的換

不是很建議買在那

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綠茶妹 + 2 因為店面小,店租又貴,難以維持。.

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發表於 12-8-29 10:39 | 顯示全部樓層
之前家人就住丹麥,常去那邊,印象中只有金融和房仲進駐店面,其他好像比較少,現在不知怎樣了
發表於 12-8-29 10:44 | 顯示全部樓層
現在在新竹預售屋最快轉手,因為有錢的房仲都在玩預售屋,投入的錢不多但是收益卻快又多
 樓主| 發表於 12-8-29 20:05 | 顯示全部樓層
生猛海鮮 發表於 12-8-28 22:56
這公關小姐最近很偷懶。都沒在做公關,專門在賺大錢。買空賣空。

哈哈~~~
我有上來寫文章就是做公關了咩。
 樓主| 發表於 12-8-29 20:28 | 顯示全部樓層
兩光 發表於 12-8-29 10:39
之前家人就住丹麥,常去那邊,印象中只有金融和房仲進駐店面,其他好像比較少,現在不知怎樣了 ...

最近關新路變化滿大的。
這3個月來,
開了富邦銀行、大眾銀行、中國信託、美華泰。
繼關新路進駐13間房仲之後,
關新路又變成銀行區。

美華泰的生意很好,
關新路有人行道和公園,很多人散步走一走就進去順便買買東西。
自從美華泰進駐,
關新路越來越有商圈的味道。
我也好想買一間關新路的店面,
可是就是貴……


北歐丹麥的店面的確不算很好,
面寬小、不好停車、單層面積也小。
進駐的店家裡,我覺得就謝德貴小兒科生意最好。
關東橋極缺耳鼻喉科診所和大型書店。
這2種店開了一定會賺大錢的。


 樓主| 發表於 12-8-29 20:58 | 顯示全部樓層
兩光 發表於 12-8-29 10:44
現在在新竹預售屋最快轉手,因為有錢的房仲都在玩預售屋,投入的錢不多但是收益卻快又多
...

以前也很多人買預售屋,
然後放到成屋再賣。


因為奢侈稅的關係。
最近新竹流行玩預售屋,
買進之後,大約一年後等到代銷賣完了再拿出來賣。
仲介說很好賺哩...本金200萬,放1年就可以賺50萬。
哈,天底下沒有包賺的生意,綠茶妹可是在金融市場上打滾了10幾年。


我最近看到有些投資客吃下去的貨,平轉又吐了出來,
我猜是因為他們發現沒想像中的好賣。
在停止換約前會有大量的出脫潮,
要是手頭很緊的投資客,不希望成屋後再鎖2年,
就有可能會低價殺出。

發表於 12-8-29 21:16 | 顯示全部樓層
看到綠茶大在金融市場上打滾了10幾年
原來是前輩呀

發表於 12-8-30 01:48 | 顯示全部樓層
綠茶妹 發表於 12-8-29 20:58
以前也很多人買預售屋,
然後放到成屋再賣。

在救資料晚睡了(救回了)
投資客=一放就20年~30年收取適當利息,靠利滾利在賺錢而不靠價差
投機客=相當時間內轉手賺價差,利息僅是價值之一但非絕對需要

我覺得應該是因為太多人發現房地產轉手好
在賺非常快(看北部投機客很多都幾年就轉幾千萬出來)
所以大家一窩蜂也想搶進

而一部分則是以前大量收貨的人(有些出書的人背後一查都常持有百或千間)
必須要有對象售貨,於是大量出書教學
實際上書中所言大多為皮毛,真正的好書去買本幾本元的考試用書就好了
可是這種書沒人要看,大家只想看峰迴路轉的故事

感覺我真的很會碎碎念不是重點的東西



 樓主| 發表於 12-8-30 20:15 | 顯示全部樓層
Cstrategy 發表於 12-8-30 01:48
在救資料晚睡了(救回了)
投資客=一放就20年~30年收取適當利息,靠利滾利在賺錢而不靠價差
投機客=相當時間 ...

新竹最近很多人搶購預售3房想做轉售的生意。
不過想做生意的人,也要想好賣給誰。
我最近發現在關埔,1300萬的三房預售屋,
投資客買了很難轉出去。

過去績效不等同於未來績效。
首購買1300萬的房子很吃力,
如果自備300萬,每個月還要還5萬元貸款。

就和股票理論一樣,
要把夠大量的1300萬的房子全部消化掉流到自住客手上,
房子才會再漲。



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