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房地產操作 (2)

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本帖最後由 綠茶妹 於 13-5-29 06:39 編輯

房地產操作 (2)

(續)

3. 做房地產同樣需要專注,
比方說有些人做中古屋,有些人做預售屋。
只要能找到賺錢的方法就好,不需要拘泥於賺什麼錢。
建商也是一樣的,每個建商的手法不同,
市場裡的大建商,都有一套生存法則。
我覺得知名建商蓋的房子都有一定的品質,
要是不好也做不大。

還有,每個人熟悉的區域不同,
只做你熟悉的區域就好。
和做期貨一樣,只做熟悉的產品。
很多建商一到了外地就踢到鐵板,台灣這麼小,
各地的房地產觀念和操作不完全相同。
不要是北部和南部的差異,
如果拿台北的思維來新竹做就會失敗。

新竹最貴的住宅區並不是在新竹市區,
新竹人不愛舊房子,只愛新房子,
寧可全新的兩房,也不要買20年的3房。
新竹人和台中人相比,新竹人重地點更重於建商。
台中人比較信任建商品牌。

做房地產務必要多看房子,
了解各家建商的建材、工法、口碑及銷售手法。

分享幾間我比較熟的建商銷售手法。
A建商:蓋到1樓時開始賣預售,也有的還在挖地下室就開賣。
預售到完工大約是2年的時間。
他賣房子追求高的現金週轉率,預售屋售價比市價便宜1成左右。
最快的案子,400多戶1天就能完銷,賣到現場差點要暴動,那個案子的退單率很低。
董事長的名言,最好是今天取得地,明天就能做成產品售出。
這和期貨中的極短線當沖很像,利潤低但是速度快。


B建商:同樣和A建商都是賣平價宅,
先建後售,大約蓋到7樓開始賣,或者說完工半年到一年前開始賣。
價格極有彈性,建商中的市場派,比做股票還有彈性,
比方說開賣時是每坪24萬,
它發現24萬不好賣..那就降到23萬,如果再不好賣,降到20萬再賣賣看。
那之前24萬買到的顧客就是買貴了,沒錯,
所以買這間房子務必了解市價及市場買氣,不然有時候會買貴。
如果他過一陣子發現22萬很好賣,就再往上調回23、24萬。
售價完全是依市場決定。
如果真的很不好賣怎麼辦?他會繼續往下砍價,降到賣完為止。
這家建商來做期貨應該也是高手,停損停的毫不猶豫。

依據我的觀察,它大概在完工附近,或是完工後半年會完銷。
這家建商有另外一個特性,
餘屋極便宜,
在剩下2、3間時會有流血價殺出,
當然這時候物件並不好,例如採光很差的低樓層,
可是對於想便宜自住,或是買來租人,我認為是不錯的選擇。


C建商:蓋的房子是中等品質、高等價位。
定價策略是越賣越貴。他們求的是價差最大化。
通常是會賣在市價略高的價位。
比方說建商開給代銷的均價是30萬。
他一開始的底價是28萬,
銷售達到10% 30% 70% 90% 各種里程碑往上調價1萬。
感覺上這個銷售手法好像很好,早買的人一定佔便宜,
問題是他的起始價格很貴,所以你買的也不便宜。
他的房子常常會賣很久,
我聽過最久的,竹北有個案子賣了5年還有餘屋。

這家建商最大的強項是地點,基地又大又完整,而且都在主幹道旁。
其次公設和室內設計都不錯,我覺得自住還可以。

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發表於 13-5-26 17:46|載入全部圖片 | 顯示全部樓層
最近經過竹北的"達文西", 發現改名變成"愛因斯坦"了  

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綠茶妹 + 2 達文西和愛因斯坦是同一個社區.

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